Stichwortsuche:

Zusatzinfos am rechten Rand

Kontakt

Bayerisches Landesamt für Steuern
Dienststelle München
Sophienstraße 6
80333 München
Telefon: 089 9991-0
Fax: 089 9991-1099
E-Mail: poststelle@lfst.bayern.de

Details ...

Bayerisches Landesamt für Steuern
Dienststelle Nürnberg
Krelingstraße 50
90408 Nürnberg
Telefon: 0911 991-0
Fax: 0911 991-1099
E-Mail: poststelle@lfst.bayern.de

Details ...

Broschüre

Titelbild der Broschüre 'Das Bayerische Landesamt für Steuern und seine Dienstgebäude' als Link zum Öffnen der PDF-Datei (40 Seiten, 1,3 MB)

Informationen über Aufgaben und Geschichte des BayLfSt und seiner Dienstgebäude
(PDF, 40 Seiten, 1,7 MB)


Elster Online-Portal

Elster Logo


BayernPortal

Logo und Link BayernPortal - öffnet in neuem Fenster

Attraktiv und krisensicher

Eine Ausbildung oder ein Fachhochschulstudium bei der bayerischen Steuerverwaltung

Alle Infos auf einen Blick

Hauptinhaltsbereich

Häufig gestellte Fragen und Antworten

Grunderwerbsteuer

Inhaltsübersicht:

  1. Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
  2. Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
  3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
  4. Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
  5. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zur Zahlung fällig?
  6. Welche Steuerbefreiungen gibt es?
  7. Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" und wozu wird sie benötigt?
  8. Was ist bei nachträglichen Änderungen des Kaufvertrages veranlasst?
  9. Was ist zu tun, wenn der Grundstückskaufvertrag aufgehoben wird?
  10. Welches Finanzamt ist zuständig?
  11. Wann zählt der auf eine Solar- oder Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

1. Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Gemäß § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer u.a. folgende Rechtsgeschäfte, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:

  • Kaufverträge
  • Grundstückstauschverträge
  • Schenkungen, Überlassungen
  • das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
  • sonstige Rechtsvorgänge die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen
  • Grundstücksteilungen

Ebenso unterliegen bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge der Grunderwerbsteuer.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

2. Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Der Grundstücksbegriff richtet sich im wesentlichen nach dem bürgerlichen Gesetzbuch (§ 2 GrEStG).

Darunter fallen

  • der Grund und Boden
  • Bruchteilseigentum an Grundstücken
  • Miteigentum an Grundstücken (WEG)
  • Grundeigentumsähnliche Rechte, z.B. Erbbaurechte

Zum Grundstück werden seine sämtlichen Bestandteile, insbesondere die aufstehenden Gebäude (sowie deren Bestandteile) gerechnet.

Entscheidend ist weiter, in welchem (ggf. künftigen) Zustand das Grundstück zum Gegenstand eines Erwerbs gemacht wird. So unterliegt z.B. auch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung der Grunderwerbsteuer.

Nicht unter den Grundstücksbegriff fallen miterworbene Einrichtungsgegenstände (Inventar), Geldansprüche (z.B. Rücklagen), Betriebsvorrichtungen usw.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer beträgt regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 GrEStG).

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).

Nur in Ausnahmefällen ist die Steuer aus dem Bedarfswert des Grundstücks zu berechnen.

Die Gegenleistung

Alles was der Grundstückskäufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten, fällt unter den Begriff der Gegenleistung (§ 9 GrEStG).

Die auf diesen Erwerb entfallende Grunderwerbsteuer sowie die Notariatskosten sind jedoch nicht zur Gegenleistung zu zählen.

Die Gegenleistung besteht in den meisten Fällen aus dem auf das Grundstück entfallenden Kaufpreis.

Zur Gegenleistung werden aber auch gerechnet:

  • übernommene Verbindlichkeiten
  • dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen
    z.B. Wohn- und Nutzungsrechte
  • übernommene Grundstücksbelastungen
    z.B. Nießbrauch, Reallasten wie Altenteil, Leibgeding
  • der kapitalisierte Erbbauzins
  • unter gewissen Voraussetzungen auch Gebäudeerrichtungskosten.

Auf miterworbenes Inventar bzw. Rücklagen entfallende Kaufpreisteile unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.

Bei der Ermittlung des Wertes der Gegenleistung sind bewertungsrechtliche Grundsätze anzuwenden. Hierunter fallen z.B. die Berücksichtigung von wiederkehrenden Leistungen oder gestundeten Kaufpreisteilen mit ihrem Kapitalwert.

Aufschiebend bedingt vereinbarte Gegenleistungen sind nachträglich (bei Bedingungseintritt) der Steuer zu unterwerfen.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

4. Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?

Die Vertragsbeteiligten (Erwerber und Veräußerer) sind als Gesamtschuldner Schuldner der Grunderwerbsteuer (§ 13 GrEStG, § 44 AO).

Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer jedoch zunächst von demjenigen einfordern, der sich im Vertrag zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat.

Kann die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht realisiert werden, so kann das Finanzamt auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

5. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer und wann ist sie zur Zahlung fällig?

Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrages (= Verpflichtungsgeschäft), (§ 38 AO, § 14 GrEStG).

Die Übergabe des Grundstücks, die Grundbucheintragung und auch die Kaufpreiszahlung (= Erfüllungsgeschäft) haben keinen Einfluss auf die Entstehung der Steuer.

Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig (§ 15 GrEStG). Die notwendigen Mittel hierfür sind bereitzustellen und ggf. in die Finanzierung des Grundstücks mit einzubinden.

Eine Stundung der Grunderwerbsteuer kommt deshalb nur in begründeten Ausnahmefällen in Betracht.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

6. Welche Steuerbefreiungen gibt es?

Von der Grunderwerbsteuer sind zum Beispiel befreit

  • Grundstückserwerbe mit einer Gegenleistung bis zu 2.500 €
  • Grundstücksschenkungen sowie der Erwerb von Todes wegen
  • Grundstückserwerbe durch Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
  • Grundstückserwerbe unter Ehegatten oder Lebenspartnern
  • Grundstückserwerbe zum Zwecke der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft
  • Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG)
  • Grundstücksteilungen nach § 3 WEG und Realteilungen, soweit kein Mehrerwerb stattgefunden hat
  • bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (§§ 5 bis 7 GrEStG)

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

7. Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" und wozu wird sie benötigt?

Der Grundstückserwerber wird erst mit Eintragung in das Grundbuch bürgerlich-rechtlicher Eigentümer des erworbenen Grundstücks.

Die Eintragung darf erst vorgenommen werden, wenn dem Grundbuchamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt wird (§ 22 GrEStG).

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt nach erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt und unaufgefordert dem beurkundenden Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.

Für zweifelsfrei von der Grunderwerbsteuer befreite Vorgänge kann seitens des Grundbuchamtes auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

8. Was ist bei nachträglichen Änderungen des Kaufvertrages veranlasst?

Wird der Kaufpreis (die Gegenleistung) innerhalb von zwei Jahren herabgesetzt, so ist auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer zu mindern (§ 16 Abs. 3 GrEStG).

Außerhalb dieser Frist kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur unter besonderen Voraussetzungen (z.B. Sach- und Rechtsmängel) in Betracht.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

9. Was ist zu tun, wenn der Grundstückskaufvertrag aufgehoben wird?

Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, ist auf Antrag die Steuerfestsetzung aufzuheben und die Steuer zurück zu erstatten (§ 16 GrEStG).

Erwirbt der Verkäufer das Eigentum an dem verkauften Vertragsgegenstand innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so wird die Steuer für diesen Vorgang nicht festgesetzt und auf Antrag die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf aufgehoben.

Außerhalb der Zweijahresfrist gelten besondere Bestimmungen für die Nichtfestsetzung bzw. die Rückerstattung der Steuer.

Voraussetzungen für die Aufhebung einer Steuerfestsetzung sind jedoch immer die Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes, sowie die tatsächliche Rückgängigmachung des Erwerbs.

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

10. Welches Finanzamt ist zuständig?

Festgesetzt und erhoben wird die Grunderwerbsteuer in Bayern durch 18 Finanzämter (Grunderwerbsteuerzentralstellen).

GrESt-Zentralstelle
beim Finanzamt …
Zuständig für Amtsbezirke der Finanzämter …
Ansbach Ansbach, Dinkelsbühl, Rothenburg o.d. Tauber, Uffenheim, Fürth, Schwabach, Gunzenhausen, Hilpoltstein
Augsburg-Land Augsburg-Land, Augsburg-Stadt
Bad Kissingen Bad Kissingen, Bad Neustadt a. d. Saale, Lohr a. Main, Karlstadt, Marktheidenfeld, Aschaffenburg, Obernburg a. Main, Amorbach
Bamberg Bamberg, Forchheim, Kulmbach, Bayreuth
Coburg Coburg, Lichtenfels, Kronach, Hof, Naila, Münchberg, Wunsiedel, Selb
Kehlheim Kelheim, Eichstätt, Ingolstadt, Freising, Erding
Memmingen Memmingen, Mindelheim, Kaufbeuren, Füssen Kempten, Immenstadt, Lindau
Mühldorf Mühldorf, München
Neu-Ulm Neu-Ulm, Günzburg, Dillingen, Nördlingen, Donauwörth
Nürnberg-Zentral Nürnberg, Erlangen, Hersbruck
Passau,
Außenstelle Vilshofen
Vilshofen, Griesbach, Passau, Grafenau, Deggendorf, Eggenfelden
Schrobenhausen,
Außenstelle Neuburg a.d. Donau
Neuburg a. d. Donau, Schrobenhausen, Pfaffenhofen, Dachau, Fürstenfeldbruck
Schweinfurt Schweinfurt, Würzburg, Ochsenfurt, Kitzingen, Zeil a. Main, Ebern, Hofheim i. UFr.
Traunstein Traunstein, Burghausen, Berchtesgaden, Laufen, Rosenheim, Wasserburg, Ebersberg
Waldmünchen Waldmünchen, Cham, Kötzting, Schwandorf Neunburg vom Wald, Regensburg
Waldsassen Waldsassen, Weiden i.d. OPf. Amberg, Neumarkt i.d. OPf.
Weilheim Weilheim, Schongau, Landsberg, Starnberg, Garmisch-Partenkirchen, Wolfratshausen, Bad Tölz, Miesbach
Zwiesel Zwiesel, Viechtach, Straubing, Dingolfing, Landshut

Alle Themenbereiche und wichtiger Hinweis

11. Wann zählt der auf eine Solar- oder Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?

Gegenstand der Besteuerung sind nach § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Zum Grundstück gehören deshalb sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB).
Gebäudebestandteile sind u. a. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung und auch die Dacheindeckung.

Solaranlagen

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der Wärmeversorgung.
Heizungsanlagen sind regelmäßig Gebäudebestandteile. Der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil gehört somit zur Gegenleistung.

Photovoltaikanlagen zur Eigenversorgung

Photovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie und sind - soweit sie nur der Stromerzeugung für den Eigenbedarf dienen - Gebäudebestandteil. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage.

Photovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs

Zur Amortisation der hohen Anschaffungskosten dieser Anlagen wird der erzeugte Strom von den Grundstücksbesitzern meistens an einen Energie-Versorger geliefert. Soweit Photovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden handelt es sich um Betriebsvorrichtungen, die gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ohne Rücksicht auf ihre Bestandteilseigenschaft nicht zum Grundstück gehören. Auf sie entfallende Kaufpreisanteile gehören somit nicht zur Gegenleistung.

Dachziegel-Photovoltaikanlagen

Diese Anlagen können zwar auch im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden. Sie dienen jedoch gleichzeitig auch als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. anstelle von Ziegel- oder Schiefereindeckung) und sind deshalb in entsprechender Auslegung des § 68 Abs. 2 Satz 2 BewG in das Grundvermögen einzubeziehen. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört somit in jedem Fall zur Gegenleistung.

Zu den Zusatzinfos am rechten Rand